Per evitare la vendita giudiziaria

D.A - Il Sole24Ore, 12 giugno 2014

Se per gli immobili già impegnati nelle procedure giudiziarie (circa 85mila) UniCredit Credit Management Immobiliare (Uccmi) ha avviato il servizio di “vivacizzazione delle aste”, strategia ultima di recupero del credito, per quelli a garanzia di crediti deteriorati (oltre 200mila) ma non ancora destinati alle aule dei tribunali sta tra l’altro perfezionando un servizio di “assisted sale” (mandato a vendere).

Per evitare l’avvio della procedura esecutiva e vendere gli immobili in nome e per conto dei debitori: clienti che hanno subito una profonda riduzione del reddito disponibile e per i quali non è possibile avviare un programma di ristrutturazione del debito (rientro), perché troppo lungo sarebbe il piano di ammortamento. I professionisti esterni di UniCredit Credit Management Bank (controllante di Uccmi) raccolgono preliminarmente l’interesse del cliente a valutare la vendita e Uccmi affida alle due società immobiliari coinvolte secondo la divisione regionale (CaseDaEnti e Segestimm, si veda l’articolo a fianco) l’incarico di mettere sul mercato l’immobile per cercare un compratore, massimizzare il risultato della cessione – anche a vantaggio del debitore – e naturalmente evitare le spese legali e procedurali (esecuzione). La banca, a fronte dell’adesione del cliente, è disposta anche a pagare ai due partner immobiliari una percentuale sul credito incassato dalla vendita e a sospendere le attività di recupero per tutta la durata del mandato a vendere. Il progetto sta per partire su un nucleo pilota di 400 immobili in Lombardia, anche qui con il supporto di associazioni dei consumatori.

<<Rispetto alla vivacizzazione, alle agenzie immobiliari sul territorio si richiedono maggiori competenze: occorre fare prima una valutazione per raccogliere il mandato a vendere, che comunque è senza diritto di esclusiva>>, dice Kolia Cassin, amministratore unico di CaseDaEnti, che per la collaborazione con Uccmi ha creato il sito dedicato Nplservice.it (dove le agenzie possono accreditarsi). <<A noi, come a Segestimm, spetta il compito di scegliere e formare gli agenti, ma in ogni caso faremo aderire al mandato a vendere solo le agenzie che si sono già mostrate attive nei servizi di vivacizzazione>>. Le agenzie fanno dunque una stima del prezzo di vendita, che deve essere approvata dal cliente e dalla banca. <<Trovato l’acquirente, al rogito scattano gli accordi: il venditore lascia l’abitazione; la banca, concorde sul prezzo di vendita, cancella l’ipoteca. Il prezzo – prosegue Cassin – può anche essere inferiore al debito residuo, ma l’accordo a saldo e stralcio consente di abbuonare l’eventuale differenza e nel giro di un anno al massimo il venditore vede cancellata la posizione negativa alla centrale rischi>>.

<<Tra le operazioni di recupero del credito che anticipano la cessione all’asta – afferma Gianni Tamagnone, amministratore delegato Uccmi – il “mandato a vendere” va ad aggiungersi al “friendly repossess”. Alternativa in base alla quale il cliente vende la proprietà a Uccmi, sana così il debito, ma continua a vivere nella propria casa firmando un contratto di locazione con possibilità di successivo riacquisto dell’immobile (libero da pesi e ipoteche), grazie a un patto di riscatto (entro i cinque anni dalla vendita) o di un’opzione di acquisto (dal sesto all’ottavo anno)>>.